开元ky888棋牌官网版 省出一辆小轿车！新政出台，房子咋买最划算

澎湃新闻记者 季思敏

11月13日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场稳定健康发展税收政策的公告》。政策调整后，房屋交易相关税费大幅下降，购房者能省下多少钱？未来房地产市场的走势将如何？

本期《首席连线》邀请了58安居客研究院院长张博、上海易居房地产研究院副院长严跃进，与大家一起分析和期待新政。

交易成本预计将从 10% 降至 3% 以下

澎湃新闻记者：11月13日，财政部等三部门联合出台多项房地产相关税收政策。您能否向大家简单介绍一下本次税收政策调整的主要背景是什么？

张波：近期，调控楼市的政策陆续出台。我们不能单独看11月13日的政策，而应该结合一系列政策来分析。可以追溯到今年的政治局会议，明确强调房地产市场要“止跌企稳”。从“止跌回稳”的角度来看，各方面都需要调整。

从供给端来看，开发商将会有一些去风险的调整，比如今年加大对白名单项目的支持力度。

从需求面，也就是我们买房的一面来说，我们需要很多政策来提供支持，这将有助于稳定大家的预期。前两天，我们还看到，在全国人大常委会会议上，财政部明确提到，房地产税收相关政策将进一步做相应调整。我们很高兴看到，仅仅5天的时间，政策就立即落地。所以，从这次的调整节奏，或者说政策执行的节奏来看，我们认为实际上是超出了市场的预期。

从实际释放的政策来看，一方面，需求端的增值税、契税、利率等方面出现了较大调整；另一方面，对供给侧房企、土地增值税等也做出了相应调整。总体而言，我们认为这项政策的出台恰逢其时。 10月、11月市场热度刚开始回升，市场信心持续恢复。又一剂强心剂，将为市场持续稳定复苏起到作用。重要作用。

澎湃新闻：此次涉及的房地产市场税收政策主要内容有哪些？

严跃进：除了限购政策外，银行房贷利率、首付比例、税收政策也是人们常讨论的话题。这次的政策可以概括为三类：一是买房政策，一是卖房政策，一是开发商开发房政策。因此，这三个环节就被连接起来了。

从购房政策来看，有上海市民提到契税是否可以调整。当时提到的情况是，有的人买房要交3%的税。此次政策对购房契税进行了调整。我举了一个例子。过去部分房屋最高税率为3%，但现在最优惠的契税基本调整为1%。这样看来，契税减免的影响是很大的，实际上降低了买房的成本。

第二个方面是关于卖房子。因为税款通常被理解为买房时需要缴纳开元棋官方正版下载，但卖房时也需要缴纳。此次减税政策主要针对增值税。增值税可以说是一个比较笼统的概念。像一线城市，如果你卖房子，增值税是比较高的。一套房子的税费可能达到10万到20万元，这可不是一个小数目。昨天（11月13日）有人形容这相当于买车的费用。

另外一个方面就是土地增值税，也就是说开发商在开发房屋的时候，还需要根据房屋未来的销售价格，或者通俗的增值概念来缴纳税款。税收部分实际上增加了开发商的一些负担。现在开发商建造的相应房屋，可以免征这部分税款。

澎湃新闻：刚才提到了契税和增值税，这两个税项与购房者的钱袋子密切相关。您能解释一下哪些项目对购房者影响更大吗？

张波：增值税的影响非常大。增值税是整个交易过程中的重要税种。以前卖房的人对这个税的感受不是很清楚，因为市场好的时候大家都会关注售价。收到的价格是指卖家实际收到的金额。原本由卖方承担的税金，实际上由买方承担。近年来，楼市降温，卖家承担的税费不再转嫁给买家。因此，很多人得到的价格与以前有很大不同。

比如，一套价值200万元的房子，如果按照全额增值税计算，税费会很高。调整后的政策规定增值税免税期为两年。

很多人对于“两年”这个概念并不清楚。增值税适用于住宅物业。只有取得房产证后竣工满两年的房产才可以免征增值税。这距离购房合同签订还不到两年。很多购房者对此存在误解。比如我现在买房，购房合同上写的购房日期是2020年，但现在是2024年，已经两年多了，可以免税吗？未必。有些人买房后可能要等很长时间才能办理房产证。他们可能会拖三四年，甚至今年才考虑卖掉房子，办理房产证。在这个过程中，时间节点会影响免税的申请。

增值税方面，一线城市普通和非普通住宅标准调整仍需等待。因此，12月1日起实施的政策可能并不完全符合现行规定。今日至本月底，北上广深四个一线城市是否会有相关政策调整，需观察。

交易中的税金包括增值税和个人所得税。个人所得税方面，只要购买后一年内返回同一地区买房，就可以退税。需要强调的是，必须是同一地区一年内的。并不意味着个人所得税可以随时退还。

例如，如果我在2023年11月13日买了一套房子，在2024年11月14日再次购买，并且已经是一年多以前，并且不是一年之内，我将无法享受税收个人所得税退还规定。所以大家一定要注意，所有的减税和免税都与政策的实施时间有关。此次政策也将从12月1日开始实施。并不是说我11月份缴纳的税费就按照新政策执行，因为每一项政策都有它的执行时间。

契税调整也很好。面积由原来的不足90平米优惠改为140平米。此次调整到位，直接体现了国家对购房的支持。目前契税不区分一般住宅和非普通住宅，仅按140平方米征收。据统计，在北上广深一线城市和部分二线城市中，约80%的已售二手房面积在140平方米以下。也就是说，如果这一标准实施，大部分一线城市和热门二线城市的购房者将能够享受契税优惠。与之前两套房子的高额契税相比，这项政策提供了巨大的节省。

因此，国家此次的政策调整思路非常明确，旨在降低换房过程中的相关税费。

我们来梳理一下更衣室的流程。普通人通常会先在各大平台上卖房。出售房屋过程中，增值税和个人所得税会有相关折扣。增值税方面，如果两年内出售，则免征。此外，还免征非普通住宅增值税政策。现行政策不再区分普通住房和非普通住房。只要是两年以内的房子，基本都是免税的。

卖房子的过程中，基本上不需要缴纳增值税。如果房屋出售交易完成并收到资金后，您准备购买另一套房子，则只需在一年内购买同一区域即可。比如我在上海卖了一套房子，然后又在上海买了。在这种情况下，您之前缴纳的个人所得税将被退还。

那么你卖掉房子后，买新房子时可能需要缴纳契税。例如，如果您的房屋面积为139平方米，则您可能需要缴纳的契税为2个点或1.5个点。这在不同的城市有所不同，并且可能更高。现在购买139平方米的房子，可能只需缴纳1%的契税。

我们之前已经做过一些计算。大多数情况下，算上中介佣金，卖房子需要缴纳的相关税费加起来可能会超过10%，通常在10%到12%之间。现在你看，基本上你只需要支付1%到3%不等的代理费。总体而言，交易链极大地节省了大家在购房过程中的成本。

澎湃新闻：有的购房者买了房子却没有缴纳契税。现行契税政策是否适用？也有部分购房者已申报但金额尚未缴纳。你知道这种情况吗？

张波：昨天我们和一些交易中心进行了沟通。目前，交易中心的具体细节尚未公布，但实际发货时间以12月1日为准。如果您已经在11月付款，则不会涉及退款。这一点就很清楚了。具体来说，各地、各区县交易中心的政策尚未完全向社会公开。在您付款前，您可以致电您所在地区的交易中心，确认您的情况是否符合政策。

契税最高减免2%，“省一辆车”

澎湃新闻：根据新政策，购买家庭唯一或第二套住房，且房产面积不超过140平方米的，缴纳1%的契税。此次政策与之前的政策相比有哪些变化？哪些购房者群体将受到最直接的影响？

严跃进：首先，以前我们的契税分类标准是按照90平方米来划分的，而这次实际上是按照140平方米来划分的。刚才张院长提到，80%的房子面积都在140平米以下。也就是说，绝大多数工薪阶层家庭购买的房屋几乎都在140平方米以下。

一些税收政策的调整体现的思路是最大限度地保护刚性和改善性住房需求。因此，这与此前降低首付比例等政策的逻辑非常相似。目的是让更多的购房者和家庭享受到覆盖范围更广、最好的政策。

第二个变化是，刚才提到的140平米以下的税收政策覆盖了这么多户，其税收政策已经创历史新低。我只是举了一个例子。大城市的税收有时高达 3%。按照目前的政策，其实可以达到1%。无论你是买首套房还是二套房，无论你是在上海、北京还是其他一些三四线城市，大家都遵循1%的标准。

目前银行的信贷政策是最宽松的，税收政策也是最宽松的，限购政策也是最宽松的，因为该取消的政策都取消了。我们可以总结一下，当前的政策是各项优惠政策达到了历史最高水平。最有利的条件。

事实上，税费政策调整在大城市和一线城市的影响最为强烈。在二、三、四线城市，购买第二套住房的税率此前为2%。如果这个税率降低到1%，那就减少了50%。但感受最强烈的是一线城市。以往，在一线城市，尤其是上海等地购买二套房时，本地户籍人士都会选择购买二套房。过去，购买第二套住房时，契税为3%。没有任何限制。只要你买了第二套房子，就是3%。现行税率直接改为1%。比如你买一套1000万元的房子，按照以前的税率计算，要交多少税？如果是3%的话，就是30万元，现在是10万元，实际上节省了20万元。这就是我刚才说的，相当于省了一辆车。

澎湃新闻：对于面积140平方米及以上的房屋，契税税率也有所调整。家庭唯一住房减按1.5%征收；第二套住房减按2%征收。您如何看待此次调整对改善型或高端住宅市场的影响？从上海来看，140平方米以上的房屋成交比例大概是多少？

张波：从今年前8个月的供应情况来看，面积较大的住房有所增加，特别是城市地区。从上海整体来看，仍维持在较低水平开元ky888棋牌官方版，基本控制在15%左右。从市场供给来看，大户型实际上占少数。同时我们了解到，购买大面积房屋的人，尤其是上海人，通常将144平方米以上的房屋视为大户型。在实际业务和网上数据收集的过程中，我们发现大多数人并不是按照最低首付比例来操作，可能是20%、30%，很多人的实际首付比例超过了50%。这个比例非常高。因此，我们认为购买大户型的人整体实力较强，首付相对充足。在此，我想借此机会向大家提一点个人建议。无论您是购买大户型改善还是首次置业，尤其是在上海、一二线城市，买房并不一定需要支付最低首付比例。国家提供最优惠的政策。是否遵循最低首付比例取决于您自身的情况。例如，如果你的工作比较稳定，比如公务员、教师、事业单位职员，未来的收入也比较稳定，你可以很好地预测你每月的房贷还款额，不会对你的生活造成太大影响。这种情况下，买最低首付比例的房子是没有问题的。

其他人群，比如刚刚进入职场或者收入高度不稳定的人，则应该更加谨慎。在目前的情况下，可能不会像过去10年、20年那样，可以更频繁地买房了。当时房价上涨很快，但现在房价总体保持稳定。因此，买房的决定要根据自己的实力和经济情况来决定。

10月份，一线城市200-300平方米和300平方米以上新房搜索量分别下降1.5个百分点和1.7个百分点。从一线城市来看，虽然我们看到不少日间盘和热销豪宅主要集中在市中心，但实际绝对成交量却有所下降。反观三四线城市，200-300平米新房热度持续走高。也就是说，对于很多一二线城市来说，120-140平米的房子已经属于改善的好区段，也是很多人愿意的重点区段。寻找和更换房屋。然而，在很多三四线城市，140平米的房子只是一个开始。很多刚刚结婚生子的年轻人可能已经买了一套140平米的房子。升级时，他们甚至会考虑160平方米以上的房子。因此，改善的定义实际上在不同的城市有很大差异。这项政策很好地契合了大多数人的购房需求。目前，仍有购房需求的人群，特别是在一二线城市，主要关注面积在140平方米以下的房屋。在90平米到140平米范围内，找房的人比例非常高。

然而，在一些中小城市，购买首套房的人越来越少。改善需求大多是卖掉手中的几套房子后，再买一套更大的房子。对于这些人来说，契税的调整不会对优惠幅度产生太大影响。然而，改善的需要仍然存在，而且这些城市的房价本来就较低。比如，在北上广深1000万元的一套房子，在中小城市可能只需要几百万元。因此，这些人面临的压力较小。我认为这项政策出台后，对于改善人们的市场准入将会产生显着的效果。

澎湃新闻：政策出台后，从安居客平台的数据看，挂牌数、找房数等相关数据是否有变化？可以分享给大家吗？

张波：挂单数量不会变化那么快。该政策已于昨天晚间（11月13日）发布。如果是昨天早上发出的话，我想当天的挂牌数量会有很大的变化。

但我们观察到，一线城市的搜索热度提升明显，尤其是上海的一些热门区域，比如徐汇、静安等市中心区域，搜索热度提升了2%到3%。

我们最近整理了政策内容并迅速提供给许多经纪人和房地产顾问。他们转发了我们的抵押贷款利率和契税计算器，这个指标显着增加。也就是说，这一波政策的落地，非常有利于提振从业者的信心，需要将相关信息快速传递给想要购房的群体。目前，很多购房、换房的人对这些政策还没有深入的了解。他们不知道需要支付多少费用，也不知道可以节省多少钱。通过这个方法，我们发现信息的传播是有效的。与11月12日相比，转发数量增加了50%以上。很多城市对这方面都非常重视，这体现了市场的火爆程度。

结合9月底政策出台后的观察，我们发现一个显着特点。 9月24日政策发布后，搜索热度达到最高点，并不是国庆节首日。事实上，人气高峰出现在9月28日和29日，一直持续到10月7日。整个网上找房非常火爆。所以我们可以明显的看到整个10月上半月的交易量表现是非常好的。 11月份开元棋盘app官方版下载_开元棋盘app官网版下载-跑跑车，尤其是11月初，二手房搜索量仍在增加，一二线城市涨幅在4%左右，但新房数量有所下降，不同地区下降幅度不一。城市。

这个政策很好，因为它是全国性的，影响比较广。该政策于11月中旬出台。我想虽然11月上半月的人气有所下降，但是11月下半月的人气肯定会回来的。这波人气回升将带动整个11月份交易量得到较好的恢复。我们认为，这波市场和政策效应的影响可以持续到今年年底。

增值税免税期限变更为2年

澎湃新闻：目前，除北京、上海、广州、深圳外，普通住宅和非普通住宅没有区别。此次取消普通住宅和非普通住宅标准，增值税优惠政策将有何调整？您能给我们举个例子说明可以节省多少钱吗？

严跃进：以前增值税的纳税期限是二年、五年。免税期结束后，不再需要纳税。但对于一线城市来说，即使过了免税期，在某些情况下，尤其是非普通住宅，仍然需要缴纳税款。也就是说，在大城市，非普通住宅可能需要纳税。今年，改革在推进，我们听到了“五改二”这个词。由五年改为两年，意味着免税期限由五年改为两年。比如，过去持有两到​​五年的房子，如果按照老政策没有持有五年，可能会缴纳比较大的税。但现在如果按照两年政策计算，只要超过两年就不需要纳税。

一线城市政策仍有空间。即使房屋使用超过两年，也可能仍需要缴税。在小城市，则无需付费。持有两年并不等于炒房。小城市的居民可以大胆出售，因为不存在缴纳增值税的问题。

让我举个例子。比如，一套价值1000万元的房子，以前可能是500万元买的，现在却值1000万元。中间差了500万元。这种情况下，如果确实需要纳税，则差额乘以5%，即500万元的5%，即25万元。

“数量优先于价格”

澎湃新闻：降低交易税，实际上可以降低买房成本。对于房地产市场尤其是二手房市场来说，这能起到稳定房价的作用吗？

张波：既然中央政治局发出了止跌企稳的号召，我就非常期待整个市场止跌企稳。价格止跌企稳的一个明显信号是价格水平能否真正止跌企稳。价格直接稳定的前提是成交量。一般来说，我们认为“量先于价”。没有稳定的交易量，价格稳定就无从谈起。

10月份市场成交量，尤其是一线城市，已经突破了盛衰线。上海二手房交易量已恢复至2万套以上。一线城市中，深圳二手房交易量同比大幅增长。因此，这是稳定房价的前提。

这项政策的目的是让想换房的人入市，也让想买房的人入市，带动入市需求。降低交易税的目的就是为了吸引你进入。这是推动交易量增加的因素之一。

也就是说，判断这项政策是否有效，不仅要从价格维度来衡量，还要观察11月和12月的二手房交易量是否能够维持在相应的高度。这是评价我们的标准。

整个市场整体价格的稳定还要等到交易量的增加。至少需要观察10月、11月、12月这三个月的交易量能否保持相应的稳定并达到二手房荣枯线之上。例如，在上海，每月交易量必须至少为16,000或18,000单位。只有这样才有可能讨论与价格相关的问题。

价格要企稳，首先要看成交量。所以，对于我们现在的购房者来说，不必太过担心。目前的市场并不意味着政策出台后，房价就会立即上涨，所谓的疯涨。这不会发生。从中央的基调来看，主要是止跌稳市场，让市场回归到正常稳定的状态，而不是让房价回到2015年、2016年的上涨状态。所以买房的时候不要太着急，可以再比较一下。如果今年11月或12月实在找不到合适的，可以等到明年一季度。按照目前的房价来看，大概率会基本保持相对稳定，不会出现大幅下跌或上涨的情况。

如果你想在北京或者上海买一套改良型三居室，比如说120-130平米，而且位置比较好，那么价格可能不会相应降低，基本会保持相对稳定。因此，我们购房者需要做的就是了解如何止跌企稳。首先，关注交易量。这是第一步。第二步，所谓全国层面的稳定，实际上是降低房地产市场风险，促进市场稳定。国家的做法是采取双轨制，一方面推出商品房，另一方面提供保障性住房，解决新年轻人、新公民的住房问题。商品房旨在满足多样化的改善需求。

也就是说，未来整体房价的变化其实会是分化的。例如，上海的整体均价是稳定的，但并不是每个板块、每个街区的房价都一样。需求量大的房产未来价格上涨的可能性可能更高。外围一些冷门地区，由于需求低迷，人口支撑不足。即使在上海、北京等一线城市，一些周边地区的房价也可能不会上涨，甚至可能出现价格下跌的板块。

澎湃新闻：今年房地产市场的优化政策其实已经出台，包括限购政策、住房信贷政策、住房税收政策等的调整，目前整体房地产市场或者代表性市场的情况如何？城市？

张波：从10月份的数据表现来看，一二线城市的交易量恢复非常明显，包括新房和二手房，整体恢复的步伐非常显着。

10月份以后，尤其是下半月和11月份，有一个现象值得关注。二手房市场，一二线城市上市时间拉长。上市时间的延长说明大家都在犹豫、摇摆，所以整个上市市场的情况需要关注。此外，挂牌价格也值得分析。地区间的分化比较明显。总体来看，挂牌价格没有上涨，但不同地区、不同板块的挂牌价格差异会比较大。

总之，10月份市场非常火爆，11月份市场略有降温。此轮政策与10月人气反弹不同的是，更多体现在高能城市的一线和热点二线城市。这次11月份的政策对一些中小城市的影响也很明显，因为涉及到所有城市的增值税和契税。这可能是与10月份的区别。

如果你是在高耗能城市买房，此时不妨关注一下房屋置换的需求。从数据来看，该区域的体量大幅增加。在一些低能耗城市，要关注一些高端市场的改善需求变化。如果有机会做直播，我们也会分享更多相关数据。

政策明确激活市场

澎湃新闻：在一系列政策的影响下，您如何看待房地产市场的后续走势？

Yan Yuejin：这项政策将继续对我们的房屋销售有利。当前的税收和费用政策已经明显激活了市场，因此这种趋势可以在今年第四季度持续下去。期待明年，我认为核心点是，只要我们的住房价格保持稳定，市场信心大大提高，并且一系列当前的政策相对较好，我相信明年的整体房地产交易情况将会变得更好。此外，我们还应该注意一个非常重要的变化。刚才提到的一些市场条件也对二手住房产生了更大的影响。在房主出售二手房屋之后，他们显然将成为一种新型的买家，这将大大减少市场需求。此外，在过去两年中，我们已经看到了非常重要的改革，这是关于使用房屋票和城市村庄的转型。这实际上可以释放一批更好的住房购买需求。

从这个角度来看，明年对购房的潜在需求将相对较大。除了在过去两年中开始拭目以待并开始购买房屋的人外，仍然有二手房屋的房主还可以选择购买房屋，再加上城市村庄翻新的因素。

张博：我们有一个明确的判断，即目前的价格位于市场的最低点。因此，从至少明年上半年起，价格将保持稳定。我们可以清楚地判断价格将在明年上半年相对稳定。在明年的下半年，我们仍然需要根据当前数据观察政策的进度。明年下半年的表现很可能比上半年更好。这是第一点。

其次，我们观察到了有趣的数据，这清楚地表明，今年许多城市已成为现有住房主导的市场。换句话说，二手房屋的交易量超过了新房屋的交易。我们认为这种趋势将在明年继续。

在许多城市中，我们分别分析了二手房屋和新房屋的交易量。明年我们会加入它们。尽管一些城市的新房屋销售可能会继续下降，但转售房屋销售可能会增长。在将新的和二手房屋加起来后，明年的交易量，尤其是在今年上半年，可能与今年相比可能不会减少，但实际上可能会增加。这是音量的变化。

第三点是整个区域市场的差异化将继续，将来会更详细。这不仅是南部和北部之间的区别，还是城市之间的区别，而且是城市内不同部分与不同社区之间的区分。因此，对于购房者来说，购买房屋的困难将进一步增加。在不断变化的市场中，实际上很难选择一个更好的时间节点和更合适的价格来找到所需的房子。因此，在此期间，每个人仍然需要去市场以了解您要购买的房屋及其特定条件的更多信息，并进行相应的作业，以便您可以在这一轮政策礼物中获得更多折扣包。

该问题的高级编辑Zhou Yuhua