kaiyun官方网app下载app 湖南株洲：渤海银行擅自拨付预售资金背后隐情

翡翠公园施工图

吴若凡 中国房地产报记者 范永峰 北京株洲报道

湖南株洲一项目已停工两年，当地银行及项目母公司涉嫌套取资金，背后暗藏重重谜团。

3月28日，因违规拨付预售资金等问题，湖南省住房和城乡建设厅发布《湖南省房地产工作协调机制办公室关于渤海银行股份有限公司违规拨付商品房预售资金问题的通报》（以下简称《通报》）称，湖南省已暂停与渤海银行的资金监管合作。《通报》指出，2021年3月、7月，渤海银行株洲分行擅自扣押恒大豫园、北大资源玉园项目重点监管资金，导致项目复工生产资金不足、房屋交付延迟，购房者信访投诉频发。

通报指出，湖南省住房城乡建设厅已督促株洲市住房城乡建设局对渤海银行株洲支行进行约谈、警示，并下达书面整改通知书，责令其退还擅自扣划的商品房预售监管资金，但目前尚未整改到位。

随后，渤海银行长沙分行回应称，渤海银行株洲分行存在挪用监管资金用于相关项目且未及时归还的情况，目前该问题正在处理中。

4月3日，株洲市防范化解房地产市场风险工作组通报，渤海银行株洲支行已于3月30日晚完成违规扣缴商品房预售监管资金问题整改，该行承诺将严格履行社会责任，加大金融支持力度，按照“保楼保民生保稳定”工作要求，推动项目完成交付目标任务。目前，北大资源翡翠园、恒大株洲御园项目已全面复工。

然而，渤海银行挪用监管资金只是冰山一角，株洲翡翠公园停工背后另有玄机，项目公司株洲理想城房地产开发有限公司（下称“株洲理想城公司”）与其母公司北大资源集团之间，存在着一场持续数年的财务纠纷。

4月中旬，株洲北大资源翡翠园项目（下称“翡翠园”）业主向中国房地产报记者反映，其所购项目自2020年7月起已停工，项目停工背后，不仅有渤海银行株洲支行挪用项目监管资金，项目开发商北大资源母公司甚至涉嫌套取5.2亿元开发建设资金，导致项目资金短缺，停工两年。

翡翠公园业主告诉记者，虽然项目已经复工，但资金缺口仍然很大。

据悉，针对该违法转移资金行为，株洲理想城公司已向株洲市芦淞区公安局报案，并向当地政府相关部门进行投诉。

针对预售监管资金被挪用等相关问题，记者致电渤海银行株洲支行，在说明来电目的后，对方工作人员表示，将由渤海银行长沙分行综合管理部相关人员予以回应，截至发稿，记者尚未收到回复。

对于虚假还款、挪用资金等相关问题的指控，记者多次拨打北大资源集团官网媒体询问电话，截至发稿时，无人接听。

《关于尽快恢复“北大资源玉园”项目正常开发建设的函》

违法违规扣划预售监管资金

2018年，渤海银行株洲分行与株洲市商品房预售资金监管局签署了《株洲市新建商品房预售资金监管合作协议》（以下简称《合作协议》），成为株洲市商品房预售资金监管合作银行。

2019年5月至2021年6月，渤海银行株洲分行与株洲德盛置业有限公司、株洲理想城房地产开发有限公司签署了《株洲市新建商品房预售资金监管协议》（以下简称《监管协议》），成为恒大株洲御园、北大资源翡翠园等商品房项目预售资金监管银行。

但2021年3月、7月，渤海银行株洲分行先后擅自扣留恒大豫园、北大资源玉园项目重点监管资金，导致项目复工复产资金不足，房屋交付延迟，引发购房者投诉。

北京金苏律师事务所主任王宇晨表示，在他经手的一些案件中，普遍存在开发商挪用预售资金的案例，甚至出现监管银行挪用预售资金的案例，这些都与预售资金挪用有直接关系。

翡翠公园项目负责人杨先生告诉记者，当时他们公司账户上已经没有任何可用现金，只有渤海银行的资金监管账户里有一笔钱。

“当时情况确实很困难，当地政府调查后发现我们没有钱，不能开工。如果有钱，我们一定会建下去。”

业内人士告诉记者，监管账户内的资金通常由两部分组成，一般分为重点监管资金和一般监管资金，其中重点监管资金与项目进度相关，地方政府会就项目进度达成一致后才能提取，而一般监管资金则用于支付项目管理费、利息、员工工资、偿还开发贷款和营销费用等。

上述业内人士表示，早些年开发商会以土地作为抵押申请开发贷款，开发贷款会转入项目账户，要想弥补开发贷款只能依靠预售资金，一般情况下需要在开发贷款银行开设预售监管资金账户。

58安居客房地产研究院院长张波表示，随着三条红线政策的落实、开发商破产事件的频频发生，一些银行就会利用其“先天优势”，采取不正常手段，将预售监管资金划转用于偿还开发贷款本息。

但一旦资金被转移，项目的交付就无法保证。

老板张文告诉记者，当时渤海银行一直扣留监管资金，拒绝发放，株洲市相关职能部门负责人、市专项工作组成员曾到渤海银行约谈，但钱还是没划回。

王雨辰表示，首先，违法违规拨付商品住房预售资金属于典型的违规行为，违反了商品住房预售资金监管的相关规定，违反规定的监管银行应当受到相应的行政处罚，同时，这种行为不仅属于违规行为，而且很有可能违反相关监管协议，涉事银行也应当承担相应的违约责任。其次，违法违规拨付预售监管资金，会严重扰乱房地产市场秩序，使预售资金被挪作他用，进而造成本该使用的资金流失kaiyun体育登录网页入口，将用于预售商品住房项目的资金挪作他用，甚至可能直接导致预售项目建设资金短缺，严重的话甚至会导致延期交付、楼花烂尾。

“近年来，房屋延期交付、烂尾楼现象屡屡发生，这些房屋延期交付、烂尾楼现象几乎都和商品房预售资金挪用有直接关系，监管银行不履行职责，擅自付款，就是挪用预售资金。这种现象很普遍，应该依法查处，让违规的银行看到违法违规的成本和代价。”

直到3月28日，湖南省住房和城乡建设厅才正式发布公告，表示湖南暂停与渤海银行的金融监管合作。

上述业内人士告诉记者，保本送达事关民生稳定，加之渤海银行在湖南省还有其他业务要开展，一旦被当地政府列入“黑名单”，必然会对公司的品牌形象和业务发展造成很大影响。

北大资源集团与株洲理想城公司原股权关系

停工两年 5.2亿购房款去向不明

业主张文告诉记者，虽然今年3月30日渤海银行归还了此前划转的1000万元监管资金，但这部分债务不足以支撑后续建设。

张文说，翡翠公园项目要到2023年2月10日才正式复工。“当天有举行复工仪式，但两个多月来施工进度并不快，同时目前的资金也不足以支撑项目的完成。”

对于复工相关问题，芦淞区交货保障工作队相关工作人员告诉记者，翡翠园项目目前已正式复工复产，纾困款6850余万元交货保障资金申请程序仍在推进中。

翡翠园项目负责人杨先生出示的文件显示，北大资源翡翠园项目一至三期尚欠建设单位结算款2.7亿元，四期建设资金尚有2.6亿元缺口。

业主向记者展示了一份《翡翠公园四期项目2023年1月交付条件讨论稿》，其中显示，目前项目资金情况如下：专项债券资金6850万元，已由渤海银行划转的强制监管资金10000万元，青云街道办事处原监管账户余额300余万元，四期安全文明措施费及农民工工资保证金300余万元，三期项目资本金200余万元，合计资金缺口约1900万元。

在杨某向记者出示的一份文件中，株洲市人民政府于2021年12月30日向北大资产经营有限公司、北大方正集团有限公司、北大资源集团、北大方正集团有限公司破产管理人发出了通知。在信中，株洲市人民政府指出，翡翠园项目自2020年7月以来开发陷入停滞，主要原因是北大资源集团抽逃资本。信函以业主购房款5.2亿元损失，导致项目资金短缺、建设暂停，近千名业主无房可买、无家可归为结局。信函最后，株洲市人民政府要求北大资源集团尽快将业主购房款在公司划转，全力恢复项目开发建设。

据悉，株洲理想城公司原为北大资源旗下房地产开发公司，从事位于湖南省株洲市芦淞区的北大资源翡翠园项目的开发建设，其直接控股股东资源投资是北大资源旗下的房地产投资平台公司，实际运营管理由北大资源集团控制。

杨某向记者提供了一份《湖南省人民政府请协助追偿株洲市芦淞区太子路北大资源翡翠园项目开发建设资金的函》（以下简称《追偿函》），函件内容如下：“北大资源集团先设计虚假还款方案，后通过虚假重组等方式恶意逃废债务，我公司多次催收，但无果。”

2020年2月19日，北京市第一中级人民法院裁定受理债权银行方正集团破产重整申请。

株洲理想城公司称，2020年6月，北大资源实施了《北大资源（控股）有限公司关联交易清算方案》，要求株洲理想城公司在北大方正集团财务有限公司开立账户，并设计了一系列债权债务转移，通过北大资源集团城市发展有限公司（以下简称“北大资源城市发展”）向株洲理想城公司偿还北大资源的债务。

2020年6月22日，北大资源城向株洲理想城公司支付3.56亿元，其中2.84亿元为北大资源归还株洲理想城公司的借款本金，截至报告期末北大资源向株洲理想城公司支付的借款本金7,183.87万元，利息于2020年3月20日支付。

同日，北大资源通过财务资金专线发出指令，要求株洲理想城公司将资金转给资源投资，并立即通过资源投资将资金转回北大资源城，也就是说，这笔钱转了一圈后，又回到了北大资源城开设的账户上。

通过上述划转，北大资源实际完成了对株洲理想城公司债务的调整，将株洲理想城公司对北大资源的3.56亿元债务调整为对资源投资的债务，同时通过资源投资收回该笔资金。北大资源集团城市发展有限公司和北大资源集团有限公司。至此，该笔资金实际占用仍由资源集团承担。

2020年7月，资金撤出后不久，北京市第一中级人民法院就作出判决，因企业人格混同程度较高，北大方正集团有限公司、方正产业控股有限公司、北大医疗产业集团有限公司、北大方正信息产业集团有限公司与北大资源集团有限公司构成实质性合并重组。

株洲理想城公司相关负责人杨先生向记者透露，“在我司股东明确拒绝签署《专项借款协议》后，北大资源集团以指令的方式强行执行计划，将北大资源城已代我们支付的还款全部支付给北大资源集团，这种虚假还款行为导致我司对资源集团丧失债权。其后又公告称，方正产业控股有限公司、北大医疗产业集团有限公司、北大方正信息产业集团有限公司、北大资源集团有限公司、北大方正集团有限公司对我司进行合并重组，已完全导致我司债务无法变现，导致我司资金枯竭，项目难以正常开发建设。”

“这相当于搞了一个骗局，通过几次虚假转账，把资金转移走了。”杨某说。

此后，香港方正信息有限公司被香港高等法院勒令清算，由社会投资者接管，北大资源（控股）有限公司（HK.00618）与资源集团断绝隶属关系。

随着债务剥离，株洲理想城公司也失去了对资源投资相应的债务，同时资金的退出也导致项目长期处于停工状态。

记者注意到，自玉园项目开发建设以来，北大资源一直以书面通知或邮件通知的方式将株洲理想城公司生产经营产生的资金存入北大资源和资源投资，截至目前，北大资源共欠株洲理想城公司款项6.08亿元（本金+利息）。

业主李静告诉记者，此前，玉树公园所辖的株洲理想城公司及株洲市芦淞区青云街道告诉业主，只要方正集团改制成功，项目就可以复工。

而业主们对这种说法并不认同，“方正改制是否成功，跟我们能不能入住这套房子没有关系！”

事实上，自2020年7月方正集团重组以来kaiyun下载app下载安装手机版，北大资源翡翠园项目的开发建设一直处于停滞状态，中间曾有过几次零星复工，但现场施工人员稀少，工程进展缓慢，项目彻底停工。

李静告诉记者，开发商株洲理想城公司始终以各种理由，无限期推迟此前承诺的复工日期。

在株洲市住房和城乡建设局“领导信箱”专栏的来信公开区，有业主于2022年5月22日来信询问芦淞区翡翠公园什么时候交付，株洲市住房和城乡建设局回复称：目前，该局和芦淞区政府已安排专项小组协调推进工程进度，督促施工单位增加施工人员，加快进度，督促解决相关问题，向业主交付合格房屋。

类似信息还有，2022年9月，有网友在红网“质疑湖南”平台上投诉维权，称株洲北大资源玉园四期建设已停工两年。

2022年9月9日，株洲市住房和城乡建设局给出明确答复kaiyun下载app下载安装手机版，经株洲市住房和城乡建设局发展服务中心核实，翡翠公园施工暂停，市、区工作组正统筹协调、督促推进复工，配合解决相关问题，相关工作正在进行中。

株洲理想城公司相关负责人杨先生告诉记者，当时项目大部分资金已经退出，剩余资金在预售资金监管账户中，但这部分资金不能用于建设。

对于株洲翡翠公园复工情况，《中国房地产报》记者采访了株洲市住房和城乡建设局楼宇交接专班，电话始终无人接听，株洲市芦淞区委宣传部、株洲市芦淞区住房和城乡建设局、建设局住房保障处、株洲市芦淞区青云街道办事处等均拒绝接受采访。

预售资金监管还有很长的路要走

张文告诉记者，开发商株洲理想城公司告诉业主，四期竣工所需资金约1.05亿元，但完成1.05亿元的前提是强制降价规格。

“株洲理想城公司跟我们说，项目需要降低规格才能正常交付，但降价是开发商单方面提出的，我们不同意。”业主们对开发商的说法并不买账，纷纷拒绝在同意书上签字。

对此，翡翠公园项目另一位熊姓负责人表示，相关精装修方案还在商讨中。

株洲理想城公司开发的项目，因资金监管不严，随意抽逃监管资金，导致项目停工，类似问题在全国各地都有发生。

从去年开始，房地产预售资金监管逐步加强，2022年住建部等部门联合出台《关于规范商品房预售资金监管的意见》，此后各地政府均以此为依据制定细则，过程中普遍强调，若商业银行违反预售资金三方监管协议，未经住建部门核准批准，擅自在监管额度内调拨资金，将被要求追回资金。

王宇晨表示，应完善商品住房预售资金监管相关立法，进一步明确监管银行的职责，让监管银行清楚其违法违规的成本和代价。在执法过程中，监管部门要严厉查处挪用商品住房预售资金行为。挪用预售资金的危害极大，但违法违规成本通常很低，因此很多银行和开发商并不依法行事。

“不仅存在这种违规放款行为，还存在贷款银行在放贷时不将抵押资金划入预售项目监管账户，违规放贷的情况。这些违法违规的情况其实亟待加大执法力度。”

（应受访者要求，本文中张文、李静为化名。图片来源：受访者提供）