开元棋app官方下载 项目报批报建工作内容要点-用地申请阶段

房地产审批和建设用地申请阶段，根据土地情况，工作内容有所不同，但总体流程没有太大区别。主要任务是：

1 取得土地使用权

土地使用权是指国家机关、企业事业单位、农民集体和公民个人以及符合法定条件的外资企业，依照法定程序或者按照国家协议所享有的占有、使用和收益。 - 自有土地或农民集体土地。和有限的处置权。土地使用权是一个比较宽泛的概念，这里的土地包括农用地、建设用地和未利用地。

根据土地性质的不同，获得土地使用权的方式也不同。目前，房地产开发商主要通过以下方式取得土地使用权：

方式一、通过招标、挂牌、拍卖交易取得土地使用权

招投标、招标挂牌、拍卖三种方式是房地产开发商取得土地使用权的最主要方式。收购程序如下：

图1-1 招标方式取得土地使用权流程

图1-2 挂牌取得土地使用权流程

图1-3 通过拍卖方式取得土地使用权的程序

方式二、旧村改造，取得土地使用权

旧村改造是推进郊区城镇化的重要组成部分。这是实现农村现代化、加快城乡一体化发展的客观要求。这也是政府推动农村可持续发展的重要途径。

旧村改造的主要工作内容包括村庄规划、居住区改造建设、基础设施改造升级、产业结构完善等。

旧村改造往往涉及面广，农村基础设施建设水平长期滞后。对于大多数村庄来说，旧村改造的成本往往难以承受。因此，有关部门允许旧村改造采用村民融资、村集体融资和市场融资相结合，引入社会资本，为房地产开发商获得土地使用权提供了多种选择。

方式三、通过股权转让方式取得土地使用权

股权转让是公司股东依法将其股东权利有偿转让给他人开元ky888棋牌官网版，使他人取得股权的民事法律行为。通过收购项目公司股权来转让土地使用权的运作模式日益普遍。但开发商在使用这种方式时应注意利弊，防止陷入经济纠纷。

与直接转让土地使用权相比，通过股权转让改变土地使用权实际使用者的方式有优缺点。我们来一一分析。

股权转让的优势

表1-1 股权转让变更土地使用权的优势

股权转让的缺点

表1-2 股权转让改变土地使用权的弊端

2、土地使用权初始登记

土地使用权初始登记是指通过出让、划拨等方式取得土地使用权的权利人应当向土地出具的土地所有权证、有资质的测绘机构出具的实地测绘成果报告等相关文件。县级以上人民政府管理。土地使用权登记由部门办理。

3 将点放置在土地的红线上

土地红线是指各类建设项目土地使用权的边界线。与建筑红线相比，土地红线的含义明显更广泛。意味着只要建设在土地红线以内，就不会受到外界的影响（噪音，扬尘污染除外）。土地红线点应当按照批准的土地红线图布设。

4.利用陆地边界测量来放置点

土地边界是指建设项目的整个土地范围，包括以下三种情况：

① 当用地一侧或多侧毗邻城市道路时，用地边界一般为道路红线；

② 土地一侧或多侧为河流、高压走廊或各类隔离区时，土地边界为规划河岸线或规划各类保护区、隔离区土地边界；

③当土地的一侧或多侧被其他建设项目占用时，用地边界为其与周围建设项目的分界线。

土地边界的作用是严格控制每个建设项目的建设用地范围。布点后，生成《建设用地边界点测量报告》和地块（登记）图。

5 房地产开发企业资质登记核准

目前，我国房地产开发企业资质审批暂定分为四级。通过审批的企业将获得《房地产开发企业资质等级证书》，意味着该企业具备房地产开发资质。

6环境审查

“环境影响评价”是政府要求的，每个项目都必须完成环境影响评价报告并提交给环保局。环境影响评价经环保局审核后，将在网上公布。最后组织专家评审。审核通过后，项目方可开工建设。

环境影响评价报告书是环境影响评价报告书。对新建、扩建、改建项目生产过程中污染发生情况、控制措施是否可行、生产过程和产品是否符合清洁生产要求以及最终排放的影响进行评价污染物对周围环境的影响。评价。环境影响评价报告对于企业来说非常重要。环境影响评价经环保局审查批准后，用于后续日常生产和环保管理。未经环境影响评价，不得进行环境保护竣工验收。

环境审查主要分为两个阶段：

表1-3 两阶段环评情况

7 《固定资产投资许可证》及方案审批

项目审批是政府有关部门批准需要管理和监督的项目的制度和程序。开发项目的立项是房地产项目开发的第一步，即取得政府主管部门（省、市发展和改革委员会，简称“发改委”）的项目批准文件。 。

项目投资计划下达，并已申领建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（特殊行业项目可提供行业主管部门颁发的开工许可证）后，即可申领固定资产投资许可证、《固定资产投资许可证》 《证书》的作用是建设固定资产。

八、《建设用地规划许可证》申请

确保土地使用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

根据相关规定，房地产开发商即使取得建设用地批准文件，但未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

九、《国有土地使用证》申请

《土地使用证》是一项非常重要的产权。未按照合同规定核发《土地使用证》，属于开发商违约行为，侵犯了业主的“权利”。

《国有土地使用证》不仅是住宅房产产权的组成部分，还发挥着更重要的作用。其重要性体现在：

图1-4 《土地使用证》的重要性

（一）《土地使用证》缺失，房产“产权”不齐全的。

《房地产管理法》第五十九条规定：“国家对土地使用权、房屋所有权实行登记发证制度。”由此可见，房地产的“产权”既包括房屋所有权，也包括土地使用权。业主购买的房产包括房屋所有权和土地使用权开元棋app官方下载，但现在开发商只将房屋所有权交给业主，而没有土地使用权。

（二）没有《土地使用证》的，房地产转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力

《物权法》第九条规定：“房地产产权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记后生效；未经登记，不发生效力。”没有《国有土地使用证》，所有者就没有法律意义的“土地使用权”。

（三）无《国有土地使用证》开元棋官方正版下载，房产严重贬值

根据物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满，自动续期。”这一规定让原本只有70年使用寿命的住宅楼“自动”延长。 “住宅”这一流传下来的私有财产性质已以法律的形式确立。